商业地产项目策划方案篇1
在此前提下，房地产专业策划公司介入房地产开发项目的运作将成为市场的主流。笔者就此文讨论的即这一类合作所产生的协议――― 房地产开发项目前期策划合同。
一、房地产开发项目前期策划与房地产开发项目前期策划合同的概念
日本策划专家和田创对策划的定义是：策划是通过实践活动获取更佳成果的智能，或智能创造行为。也就是在对企业内外部环境予以准确地分析并有效地运用各种经营资源的基础上，对一定时间内的企业营销活动的行为、实施方案与具体措施进行设计和计划。我国房地产业界现在对房地产项目策划一般分为房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式、房地产发展商自行策划模式等等。对于房地产专业策划公司而言，通常建议房地产开发商采取房地产全程策划模式。该模式由原深圳万科股份有限公司董事、副总经理冯佳先生提出，以土地价值最大化策划为核心，包含市场研究、土地研制、项目分析、项目规划、概念设计、形象设计、营销策略、物业服务、品牌培植等九个方面的内容。时间跨度自开发商委托日至业主入住、物业管理公司开始行使物业管理权之日止。
房地产项目的前期策划也与房地产项目的销售密切联系，许多项目都采取策划合同与销售合同合并签订的办法。在深圳、上海等城市，还出现了房地产专业策划公司免策划服务费、只收取销售费的新模式。
房地产开发项目前期策划合同从法律上定性，属于一种技术咨询合同。它具备技术咨询合同的法律特征：首先，房地产开发项目前期策划合同是受托人为委托人提供决策参考所订立的合同，其中相当大一部分属软科学研究，凡属工程设计、工程验收、技术转让等实质性技术活动不属此类合同调整。它主要发生在项目实施之前。其次，房地产开发项目前期策划属于决策服务，合同履行的结果仅为委托人可供选择的咨询报告。除合同另有约定之外，委托人将受托人提出的咨询报告和意见付诸实施所发生的损失，受托人不承担责任。
二、房地产开发项目前期策划合同双方当事人的主要义务。
（一）委托人的义务
房地产开发项目前期策划合同的委托人一般为房地产项目开发商或投资商。其主要义务有：
1、如实告知受托人房地产项目的背景情况材料和基本情况。包括欲开发土地的位置、欲开发土地的土地权属、欲开发土地的土地权性质、欲开发土地的权证面积、政府主管部门的规划要点、自筹资金规模等。背景情况材料和基本情况是受托人进行分析研究、提出咨询报告的基础和依据，委托人提供的报告材料、数据、资料越全面，越有利于咨询报告的科学性、合理化。
2、依据合同约定阐明需要咨询的问题，并作明确之要求。委托人首先要向受托人说明具体的要求，它是受托人进行分析论证的出发点。一般而言，受托人应当提供市场调查分析、项目投资策划分析、项目规划策划、项目可行性总评估分析四个方面的咨询服务。
3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的义务，也是其权利。工作成果是指受托人完成的咨询报告和意见，在受托人完成咨询报告和意见后，委托人要及时组织评价鉴定，确认工作成果是否符合合同约定的条件，予以验收。
4、支付报酬。这是委托人最基本的义务。委托人应依据合同的约定，分次或一次性履行支付报酬的义务。
（二） 受托人的义务
1、依约完成策划方案
受托人的主要合同义务包括三项，一是完成房地产项目的市场调查工作，二是依据调查情况进行有科学依据的市场分析，三是进行有独创性的策划。按照房地产业的特点，受托人完成的策划方案应包含的基本项目包括：
（1）市场调研
A区域房地产市场调研
B类比竞争楼盘调研
C各类物业市场调研
D项目功能与主题定位分析
E目标客户定性调查
F目标客户定量调查
G市场定位分析和项目价格定位分析
F项目可行性总评估分析报告
（2）项目投资策划
A宏观经济和本区域城市市场调研
B项目所在地环境、现状及发展趋势判断
C项目开发方式和开发节奏建议
D项目土地SWTO调查和项目规模定位、价值分析
E项目投入产出分析及资金运作建议
（3）项目规划策划
A项目背景分析
B项目名称和标志
C项目整体平面规划、功能分区、道路系统布局概念提示
D单体主力户型组合概念方案
E整体建筑风格定位、色彩计划
F室内布局、装修概念提示
G环境规划及艺术风格提示
H公共家具设计概念提示
I公共装饰材料选择指导
J灯光设计及背景音乐指导
K项目建成后未来生活方式指引
依据以上义务，受托人要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信息、人才信息，利用自身的技术知识和经验，综合分析项目的技术内容，预测房地产项目的经济前景，为委托人的房地产项目提供科学依据和参考方案，提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。房地产项目策划方案不仅仅是一个结论性的方案，它还应包括基本信息数据、分析论证过程和各种可行性方案以及最佳方案等内容。
2、保证策划方案达到合同约定的要求。
咨询报告是委托人进行项目决策的主要依据。它要求受托人在技术咨询工作中，采取严肃认真的态度，力求咨询报告的先进性、可行性，避免咨询报告华而不实或出现失误、质量低劣、无参考价值等情况的发生，从而使策划方案和意见达到合同约定的要求。
3、配合和接受委托人的验收。
受托人进行的策划，需经委托人对策划方案验收后方为履行完毕合同。在项目验收过程中，受托人应委派专业技术人员和策划方案设计人员按时参加由委托人组织召开的工作会议，对咨询报告中的专业术语、调查依据、科学依据、策划理念等进行解释。保证委托人能够清楚明白的知悉整个书面报告的内容并有能力予以实施。
对于委托人在验收过程中所指出的问题，受托人应依据合同的约定予以修改、补作或对委托人予以解释。
（三）房地产开发商订立房地产开发项目前期策划合同应当注意的问题。
1、正确定位房地产开发项目前期策划工作的性质，不进“策划万能论”的误区。
如前所述，房地产开发项目前期策划公司在房地产项目中应起到的作用是“顾问”作用，仅仅依靠“顾问”的顾问工作不能使房地产项目起决定性作用。“策划万能论”将策划不切实际地吹捧为灵丹妙药，似乎立杆见影，一通百通，成了无所不能的百宝囊。它的观点与实际是不相符的。
2、房地产开发项目前期策划合同不必要与房地产销售合同合并订立。
依照策划公司提供的合同样本，房地产开发项目前期策划合同往往与房地产销售合同合而为一，称《全程策划与销售合同》。笔者认为，两类合同根本没有合并订立的必要：
（1） 两类合同的法律性质不同，签约双方当事人在合同中的权利义务关系不同。
房地产开发项目前期策划合同是一种技术咨询合同，委托人与受托人之间发生的法律关系是咨询服务关系；房地产销售合同是一种委托合同，委托人与受托人之间发生的法律关系是受托人以委托人的名义销售房屋。无论是从双方的权利、义务的构成还是从权利、义务的特点看，两类合同从法律上都缺乏必要的关联性。
（2） 两类合同合并订立对于房地产开发商存在风险。
由于房地产开发项目前期策划合同的技术咨询合同特性，决定了没有一个统一的标准衡量和评价受托人的工作业绩。当事人双方难以约定因前期策划合同履行不合格而解除合同的条件。一旦委托人对受托人产生信用危机，委托人不能找到合适的法律事由终止合同的继续履行，解约往往需要向受托人支付一笔不必要的违约金，委托人的自我保护能力较差。
（3）笔者建议，开发商应当在房地产开发项目前期策划合同履行完毕之后，视受托人的工作业绩再行选择是否与受托人订立《销售合同》。
3、不要将前期策划放在详规之后。
开发商应在详规之前完成前期策划事宜。如果没有项目区域市场调研数据支持、没有竞争对手项目的市场营销战略的应对措施、也没有确立项目的销售方向，开发商就进行详规，前期策划就会失去其应有的作用。
4、给予受托人充分的时间。
对受托人而言，前期策划合同的履行是一个调查－分析论证－独创性策划的过程，策划期间还需要与委托人有充分的沟通。如果委托人给予受托人的时间不足，受托人难以投入足够的人力、物力、财力去进行广泛的前期市场分析论证工作，用十几天乃至几天时间拿出的策划方案，分析与定位只能建立在主观臆测上；创作的策划方案不具备独创性，仅仅是其他楼盘的修改翻版。最终，利益的受害者是开发商本身。
5、细分受托人的工作要点，对受托人应递交书面报告的内容和形式作明确要求。
笔者在审阅一系列前期策划合同后认为，对受托人应递交书面报告的内容和形式要求不明确是此类合同纠纷形成的重要原因，也是此类纠纷处理的难点之所在。相对双方当事人的专业分析，房地产开发商对此并不处于强势，且我国现行法律、法规对此无详尽规定。建议开发商在订立合同时参考中国管理传播网上的《房地产全程策划营销案提纲》一文，对受托人的策划要点和文案作出细分之要求。
6、在合同中确认委托人享有受托人所提交的策划方案中所包括的文字作品、图片作品、电脑制作作品、其他广告作品的修改权、使用权、经济受益权。
7、确定分期付款的付款方式。一般可以将付款分为四个阶段，一是订立合同后的付款，二是受托人递交初步策划方案提纲时的付款，三是受托人正式提交前期策划方案并经委托人验收后的付款，四是房屋销售达到某一额度后的奖金。将前期策划分为四次付款，对于开发商所获得的质量保障、服务保障，对于调动受托人的工作积极性和后期服务意识，都是具备良好作用的。
8、明确违约救济方式
商业地产项目策划方案篇2
关键词：中小城市；商业项目；建筑策划；概念设计
中图分类号：TU984.13 文献标识码：A
随着中小城市生活水平的提高，现有的商业模式已经不能完全满足人们的需求，中小城市的商业模式正面临着“更新换代”。很多商业项目在这些城市开发建设，但其中一部分未能较好的发挥社会效益、环境效益与经济效益的共赢效果。
本文以白银金域观澜商业街项目作为建筑策划研究对象，通过分析项目环境特征及影响项目的外部因素，构想项目的概念设计并进行比较分析，指导生成设计方案。
一、项目策划分析
（一）项目介绍
图1项目用地范围示意
项目位于甘肃省白银市白银区城市干道工农路和北京路的交汇处，用地面积为31.8亩，基地南北向长160米，后退道路红线后东西向最宽处为85米，最窄处为65米。
（二）项目城市现状特征及商业环境特征分析
白银距兰州市区69公里，是甘肃省距兰州最近的地级市。白银城市化发展方式为老城+新城的模式，北京路为老城与新城的发展轴线。目前，白银老城区人口、商业、公建设施等较集中，新城区主要依靠政府规划带动，区域内人口稀疏，需要一定的发展时间。
（三）甲方任务需求分析
最快的投资回报。因此，项目以产权销售式商铺为主。
项目定位目标。以商业策划为基础，甲方提出希望为人们提供休闲、娱乐、购物为一体的高品质商业建筑，打造成白银“引领潮流，打造时尚”的体验式情景商业街。结合白银现有商业市场，项目业态定位为：产权销售式商铺、超市、娱乐业态（影视院线、KTV）、餐饮、培训的业态种类组合。
二、项目建筑策划研究
（一）影响项目外部因素分析
1.城市规划部门要求：本项目位于北京路与工农路交汇节点处，是城市的重要节点空间，规划部门对项目有比较明确的要求：建筑风格应选用现代风格，与周边规划住宅风格整体一致；色彩以灰白色、赭石色为城市主色调，土黄色为辅助色。
2.项目定位对项目的影响： 通过项目定位可知，项目要打造成为白银引领时尚的建筑，结合规划部门的要求，项目应以现代风格为主，通过时尚现代的元素、形式、材质等结合规划部门对建筑色彩的要求体现项目时尚现代的定位。
3.消费人群对项目的影响：项目定位人群为白银中高端人士。项目周边高档住宅的开发建设，基地周边会成为白银的中高端人士聚集的地区，这些人群的消费观念与消费需求对商业项目的形象、空间环境及其他方面要求会相对较高。
（二）项目概念设计
结合甲方要求、定位业态特点，通过分析项目基地与城市道路关系构想项目商业人流动线的不同形式生成项目概念方案。方案一通过双线型开放式商业街覆盖基地，方案二通过双线型商业内街+开放式商业街引导人流，方案三通过纵横交错的多线型人流动线吸引人流。
三、项目方案设计
通过三个概念方案比较分析可知，对于该项目，双线型结构与多线型结构都能较好的实现人流覆盖整个区域，但多线型结构人流更容易分散，不能沿主要流线完整流动，方案二较一更能形成丰富的空间环境。因此，确定在概念方案二的基础上深入方案。
四、总结
以白银金域观澜商业街建筑策划研究为基础，总结中小城市商业项目建筑策划的方法，具体过程包括项目策划分析、项目建筑策划研究与方案设计分析验证三部分，通过各阶段策划研究内容的综合分析、尽可能的使建筑策划研究科学合理，为中小城市商业项目建筑设计提供科学依据。
参考文献：
商业地产项目策划方案篇3
**住宅房产策划流程
一、初步接洽阶段
1、首次与开发商沟通，展示公司价值，明确合作意向。项目资料前期收集。
负责部门：业务部、策划部
报告名称：《***项目立案报告》
中心内容：
项目所在城市——房产市场现状初步调研
总人口，城市人口，城市发展方向，房产供应量，销售状况，价格水平，主力户型，建筑风格，付款方式，重点项目
项目基础资料
a、项目名称，开发商，投资商，建筑设计商，园林设计商，营销策划商，建筑商，物业管理商，总占地面积，总建筑面积，总栋数，总套数，住宅建筑面积，商业建筑面积，配套设施面积，开发周期，容积率，绿化率，停车位
b、项目地段，街区功能，自然景观，政治历史文化人文要素，周边主要建筑物，学校、医院、商业、娱乐、交通等周边配套，水、电、气、暖、排污等市政配套，中长期规划
c、建筑形态，建筑立面，建筑风格，建筑选材，楼间距
d、房源表，价格表，销控表，付款方案，优惠方案，置业计划书，配套费用，税费
e、主力户型，户型配比，户型功能划分，户型特色，样板间，畅销户型，滞销户型
f、建筑工期，内部认购时间，开盘时间，销售走势，月度销售额
g、园林设计方案，园林造价
h、内部配套，物业服务内容，收费标准
i、前期推广方案，推广主题，广告，印刷品，公关促销活动，楼盘包装vi，售楼部功能布局
k、总规划图、建筑平面布局图、鸟瞰图、单体立面图、园林效果图、户型图、装修效果图、logo
开发商访谈
开发商业绩，项目简介，规划要点，开发成本，预期利润，预期价格，销售周期，项目定位，项目优劣势，目标客户，消费理念，购买理由，销售障碍，竞争对手，合作方式，预期付费
动力公司简介，服务内容，标准合同，竞争对手情况
2、项目评审，营销思路，初步定位，规划设计建设性意见
负责部门：策划部
报告名称：《项目营销思路建设性意见》
中心内容：
评估项目立案的可能性。
项目资源条件整合及判断，优势、难点、突破口、可行性。
形成初步营销思路和项目关键操作点。
针对项目提出建设性意见。（定位、规划布局、立面、园林、户型及配比、价格。）
拟订合同草案。
3、正式洽谈合同合作意向签定。
负责部门：业务部。收取费用。
4、组建项目专案组，设立驻外办，制定工作计划进度表。
负责部门：业务部、策划部
二、前期策划阶段
1、全面市场调研
负责部门：策划部、驻外办
a、宏观社会经济环境调研（城市总规、地理指标、人口指标、经济指标、城市发展变迁及趋势、城市历史与文化、政策金融环境）
b、房地产市场调研（房地产发展史、近两年年度开发量、近两年年度销售量、政府土地出让计划、价格走势、开发热点地区、开发成本）
c、房地产项目调研（见附件1）
d、房地产需求调研（购买欲望、户型、价格、地段、配套、项目知名度、项目美誉度、本项目认知。见附件1）
e、合作项目的补充调研。
f、媒体环境调研（媒体价格、媒体效果评估）
2、形成市场调研报告
负责部门：策划部、驻外办
a、城市宏观环境综述
b、房地产市场环境综述
c、各项目市场调研资料及简评
d、房产开发总量分析
e、房产消费总量分析（集团购买与个体购买的比例，异地置业的比例）
f、消费者分析
g、畅销楼盘分析
h、滞销楼盘分析
3、项目概况
负责部门：策划部、驻外办
a、项目名称，开发商，投资商，建筑设计商，园林设计商，营销策划商，建筑商，物业管理商，总占地面积，总建筑面积，总栋数，总套数，住宅建筑面积，商业建筑面积，配套设施面积，开发周期，容积率，绿化率，停车位
b、项目地段，街区功能，政治历史文化人文要素，自然景观，环境污染源，周边主要建筑物
c、学校、医院、商业、娱乐、交通等周边配套，水、电、气、暖、排污等市政配套，中长期规划
4、项目地块内在条件整合及价值分析
负责部门：策划部
a、项目土地性质分析
地理位置，地质地貌状况，土地面积及红线图，土地规划使用性质，七通一平现状，综合分析
b、项目用地周边环境分析
项目地段，街区功能，政治历史文化人文要素，自然景观，环境污染源，周边主要建筑物
c、项目用地周边配套分析
学校、医院、商业、娱乐、交通等周边配套，水、电、气、暖、排污等市政配套，中长期规划
d、swot分析
s优势因素，w劣势因素，o机会因素，t威胁因素
5、项目初步市场定位
负 责部门：策划部
a、类比竞争楼盘分析（地段、产品结构、建筑面积、容积率、绿化率、主力户型及配比、价格、配套、园林、物业、工程状况、销售状况、主力客户群、推广主题、品牌形象）
b、项目初步市场定位（规划布局、建筑风格、产品结构、物业档次、生活主张、容积率、容积率、绿化率、主力户型及配比、价格区间）
c、投入产出经济指标模拟（成本模拟、收入模拟、利润模拟、关键赢利点、风险评估）
d、针对性市场调研报告（客户群、消费观念、价格水平、推广渠道和方式、市场缺口等，或根据创意找市场依据）
6、项目市场定位
负责部门：策划部
a、竞争策略定位
b、客户群定位
c、产品定位
d、价格定位
e、户型定位
f、品牌定位
g、社区文化定位
h、物业管理定位
i、小区配套定位
j、规划、建筑风格、园林定位
7、项目总体规划
负责部门：设计院
a、开发商初步规划和设想
b、总体平面规划及说明
c、功能分区说明
d、道路系统布局
e、绿化系统布局
f、园林规划设计
g、公建与配套系统
h、建筑立面色彩与风格
i、主力户型及配比
j、分期开发思路及工期
8、经济可行性分析报告
负责部门：策划部
综合成本（地价、造价、管理、财务、资金、推广、销售、税金）；收益率与销售价格分析
9、初步营销框架
负责部门：策划部、设计部
报告名称：《***项目初步营销策划》
中心内容：确定案名、推广主题、销售周期、营销阶段划分。
10、规划园林设计方案跟踪
负责部门：策划部
11、项目视觉识别系统核心
负责部门：策划部、设计部
a、名称（项目名、道路名、建筑名，组团名）
b、标志
c、标准色
d、标准字体
e、推广主题词
三、营销策划阶段
负责部门：策划部、设计部、销售部
报告名称：《***项目营销策划案》
1、卖点整合
a、生活概念、客户群
b、规划、园林
c、地段、户型、价格、内部配套、物业
d、项目地段，街区功能，自然景观，政治历史文化人文要素，周边主要建筑物，学校、医院、商业、娱乐、交通等周边配套，水、电、气、暖、排污等市政配套，中长期规划
e、建筑形态，建筑立面，建筑风格，建筑选材，楼间距
2、项目研讨会（主题、价值提升、广告创意、借鉴案例、销售）
3、营销推广阶段划分及实施要点
4、销售计划及实施要点（销售额、阶段销售房源、销售控制、价格调整、重要时间点）
5、广告策略（推广主题、阶段广告表现内容、创意表现）
6、系列广告创作（报纸、电视、广播、短信、户外、印刷品）
7、促销策略
8、公关策略
9、媒体策略
10、推广预算
11、营销推广计划
四、项目vi延展及运用
1、工地环境包装视觉
建筑物主体
工地围墙
主路网及参观路线
环境绿化
2、营销中心包装设计
营销中心室内外展示设计
营销中心功能分区提示
营销中心大门横眉设计
营销中心形象墙设计
台面设计
展板设计
营销中心导视牌
销售人员服装设计提示
销售用品系列设计
示范单位导视牌
示范单位样板房说明牌
3、公司及物业管理系统包装设计
办公功能导视系统设计
物业管理导视系统设计
五、销售组织
负责部门：销售部
第一部分、销售组织与培训
1、销售人员的招聘与培训
2、销售组织架构
3、销售场地及道具准备
第二部分、人员岗位职责
第三部分、销售政策与考评
第四部分、业务管理体系
第五部分、《现场管理制度》
第一部分：总则
第二部分：服饰规范
第三部分：考勤制度
第四部分：卫生制度
第五部分：现场制度
第六部分：电话规定
第七部分：接待与解说制度
第八部分：物品摆放制度
第九部分：会议制度
第十部分：薪酬制度
第十一部分：外出拜访制度
商业地产项目策划方案篇4
嘉宾:Eva Pan IADC涞澳设计 设计总监
沈文骢 DCI 思亚国际设计集团 副总经理
廖开民 加拿大大元设计 设计总监
“我们和策划公司之间其实是一个互动的过程,而不是他们做出前面的结果我们直接拿来用这种一刀切的方式。”
王建军:今天的话题是关于室内设计和商业策划之间的探讨,我想从设计师的自身出发,这个答案应该是肯定的,不懂商业策划的,根本接不到项目的。但是这个中间有一个“度”和专业性的问题还是值得讨论。希望各位设计师能从自身的实际出发,结合接项目经验谈谈这方面的感受。
廖开民:我先简单地开一个场,抛砖引玉。一直以来设计界里都有策划团队在前面做引导,发展商或者所谓的商业不动产的客户,本身应该有一个经营管理或者是所谓的策划团队在前期做引导。我们不界定室内设计还是建筑设计,简单来讲,像住宅类一开始也有营销单位在做前期策划,如果是商业不动产,会有一个更专业的商业部动产的营销团队做前期策划,给出一个产品的方向、架构、风格的指导,再交由设计师来落实,大部分是这样做的。再细的话创意就没有了,为什么呢?因为商业营销策划的专业人员,他的专业在于研判市场的喜好,但是没有办法设计出甲方理想中的东西来,就需要设计师去帮助他们完善、落实,也就形成了彼此的协作关系。
设计师做策划师的工作,很多人觉得是半吊子或者是不懂充很懂。我觉得应该这样讲,做设计的要能够了解策划公司的功能、定性,但不用去取代他。国内一般认为策划师是拍脑袋想点子的工作,这在国外是非常科学的工作,需要统计学,需要问卷调查,去研究判断这个区域人口的需求是什么样的等等。国内的一般做法很简单,调查一些基本个案大概是什么状态、流程,做一些经验法则供大家参考就完了。其实,真正做策划的人,找到该物业的位置之后,要站在这个地点周边半径500公尺之内做人流统计分析,大概要派出10几20个人点人流、车流,每天24个小时,早上什么状态,晚上什么状态,放假什么状态,平日什么状态,每个小时统计数量,再把这些人流的状态描述清楚,小孩子、大人的比例,性别、年龄层、可能的职业,消费水平怎么样?可能购买什么样的产品?根据这些最后做出一个很严谨的统计报告,交给策划师做最后的统筹、定位。
在新加坡、日本甚至台北,我想远东地区都有这样的做法,他们的策划费用很高,而且策划定位的精准度和收费成正比,大概是这样的。这是我所了解的状态,因为我们的和这些公司合作大概有20几次,策划公司专业不专业,在沟通的过程中会非常清楚地体现出来。
沈文骢:我们思亚国际基本上专门做商业项目,我们目前选客户的一个基本的准则就是这个客户要对商业很了解。就像有人找你做酒店设计,你会问他要不要管理公司,他如果说我不需要管理公司,你可能需要花更多的精力去教育这个业主,才能得出一个设计结果,而且这个结果可能不是很好,因为他对自己的定位不是很了解。
国内经过二、三十年的拍脑袋想点子的磨练后,很多甲方也从错误当中学到很多的经验。所以目前我们大部分碰到的业主也都已经开始找专业公司进行规划。当然,我们和策划公司之间其实是一个互动的过程,而不是他们做出前面的结果我们直接拿来用这种一刀切的方式。所以我们的商业设计服务建议书和一般的不太一样,我们前期策划有一个独立的阶段,和一般只是单纯从概念设计开始不一样,有一个概念策划,是属于和商业策划公司配合的阶段。所以我同意廖先生的说法,我们只能根据我们的经验配合商业策划公司来做这一个阶段,而不是说我们取代它,因为我们在很多专业上其实是不一样的。
Eva pan:首先我非常赞同两位的说法,我们IADC主要做地产,一类是大型的,比如说万科、金地、瑞安、海格(音)等地产公司,他们的体系比较健全,设计部和合作的策划公司对市场了解比较完整。这些案子的任务书会写得非常清楚,比如说他们对这个产品的定位等等。另一种是相对规模比较小的地产公司,下面的体制就不像那些大型的地产公司那么完整。有时候他们会问我们有什么建议,可以怎么做。我们一般会与甲方及其销售部门一起针对项目具体要求分析市场。
“我觉得这一块存在很大的误区,有一些设计师经常想把自己非常完美的想法强制实施案子上。有一点很重要,商业项目必须要有一个严谨的商业分析作为基础,才有可能想出贴切的设计。”
王建军:现状这一块大家都介绍得比较清楚了,刚刚廖先生也讲到下一个议题,就是“度”的问题。对你们来说,这么多年经验应该很好把握,但是对很多年轻的设计师可能比较困难,会出现我们说的半桶水或者是夸大的成分,大家可以谈一下。
沈文骢:我觉得这不是反客为主或者是经验的问题,还是专业的问题吧。比如说我们今天拿到一个商场项目,这会牵涉到招商的问题,如果缺少了策划公司,无法确定(后期)是否能招商进驻的话,我们做的设计是一个空的设计,将来是不会经营成功的。
Eva pan:我觉得这一块存在很大的误区,有一些设计师经常想把自己非常完美的想法强制实施案子上。有一点很重要,商业项目必须要有一个严谨的商业分析作为基础,才有可能想出贴切的设计。
廖开民:我举一个建筑的例子,以前有一个项目是在高架桥边上的,这个基地是长型的,沿着高架桥的地方窄,不沿着高架桥的地方宽。一开始策划公司先规划这个基地,大家知道沿着高架桥的部分车水马龙噪音高,空气不好,根据这个情况,策划公司动脑筋把产品分隔开,做了所谓的量化的、科学的统计之后也进行了创意、创想的部分。在很热闹的商业的中心点住宅区就是商业策划的定位,沿着高架桥规划了一整排很小的小套房,面积缩小了总价变低了,他们想项目的客户群是有钱的白领,这些人想要住市中心,可以用低总价取得这个位置,那噪音是可以忍受,而小套房后面再盖大平数的产品。给出了这些概念后,很简单,每一个设计师都能设计,前面就规划小套房,尽量把靠近高架桥的地方做一些楼梯,后面就是大平数房子。建成后,策划公司开始行销,不卖高架桥边上的小房,先把里面大平数的卖掉。业主知道边上有高架桥,但是看了模型后原来被一排小套房挡住了,所以安心地买了。然后(策划公司)再把小套房拿出来,这么好的位置,只剩这些总价不高的小套房,一样很顺利地卖掉。实际上小套房的单价比大平数的高一点,因为面积小总价低,单价拉高一点没有感觉。所以营销策划公司对项目的策划是科学数据加创想,这是一个很明显的例子。
沈文骢:我恰恰要举一个反例。商业项目尤其是现在经过了那么多拍脑袋的错误之后,很多的商场在本身空间上其实存在很大的问题。我们去年碰到这样一个项目,是首都机场开发公司在北京南三环的项目,叫大峡谷。去年我们接触到的时候,它已经封顶了,半个月之后室内设计团队就要进去装修,但是和甲方后期合作的商业策划公司觉得原来做的商业规划平面有非常大的问题,在这个时候因为有工程压力,开发商那边除非看到一个很好的解决方案,不然不会停止工程。商业策划公司给不出很具体的答案,所以找到我们,给我们的时间很短,只有4天的时间叫我们出一些想法。因为这个策划公司和我们是长期的合作关系,所以我说好吧,我们试试看。这个项目前期的策划公司是给出了电影场景的概念,因为项目位置有点偏,想做出特色。商场是比较方正的,平面规划做了里外两圈的设置,外圈一层被中间的环形岛挡住了,从大平面的角度看好像是合理的,但是从商业角度来讲就不一样了,因为有中心和核心的地方,就会有死角,出租的时候,中间这一圈是人家最想要的,外圈被环岛挡住了,很难租出去,招商会是一个很大的问题。
了解了这些后,我们建议把两圈之间的走道取消,这样店面相对来说会变得比较深,甲方觉得店面太深利用率很低,但是现在有很多商店采用集合式,比如说同时卖运动器材、球鞋的店,会用这种方式处理大面积的空间,经过这样解释,甲方接受了。中间的部分则处理变成基本是透明的中岛。我们通过这样的改变实际上把它的利用率提高了,提升了均衡率(音),对商场来讲这是非常基本的东西。虽然说工程滞后了3、4个月,但是甲方觉得是值得的,如果照原来的方式很可能在出租、招商的时候会面临很大的损失。所以我觉得我们其实不是要去取代这个商业策划公司,而是在适当的时机能够反馈很多基于商业考虑的设计手法,不单纯是为视觉效果,而是为了合理的平面规划布局、人流动线等实际的问题,这些是室内设计师必须在早期参与的。
王建军:你刚才讲的案例是验证了设计创造价值,通过专业的设计让甲方获得利益。其实这种项目,我觉得在地产这一块比较多,最明显的是样板房这一块。
Eva pan:开发商会要求设计师赋予它更高的内容。最简单的例子,这个房子原来想卖5万块,可能通过做样板房之后变成5.5万或者是6万,就是这么简单的道理。做样板房就是想把客人带进他平时所想不到的生活意境中,我们要给他的是一个梦,促进他的消费欲望。
“如果说无所谓都不管了,我帮你设计没有问题,反正你让我拍就拍了,设计费全收了,最后不仅害到发展商,还害到千千万万后期想要开店的的投资人,可能他们一辈子的储蓄都投到那个店里了,结果付诸东流。”
王建军:我觉得你们讨论的是比较正面的案例,有没有反面的?自己的或者是看到同行的,比如说,不考虑项目本身的一些东西,玩创意导致最后商场……
沈文骢:其实我们刚才讲的那个例子的早期设计就是反面教材。他们在商业策划时定出电影场景这种概念,这在设计上其实是非常难执行的,代价很高,做得简单就会很粗糙,达不到效果。再说这个设计如果不成功,要重新再做,原来花的钱都废掉了。它本身不是一个有弹性的设计,原本商业策划定的目标就是一个有问题的目标,设计公司还不提出这个问题就开始做,问题更大。等超过预算,到后期进驻的商店和这个场景有冲突的时候,就更麻烦。很多基本的东西没有考虑,弄到快要施工才发觉问题,这其实就是一个非常典型的出错误的过程。
廖开民:我来讲一个反面的例子。我们都知道8号桥是日本人设计的,8号桥因为它的位置、区段,还有密集的就业人口使得它成为一个很好的早期的LOFT。LOFT本身是一种很准的商业定位,这种东西需要独到的眼力和科学方式去计量这块地段适合做什么样的产品,不是哪里都可以,8号桥出来后,很多想照搬的。也许有这样的甲方认为找策划公司麻烦,找名建筑师好,觉得以他个人的魅力或者他的产品的魅力,他的作品放之四海皆准,跑到宜山路盖一个类似的案子,刚开始可能红红火火,到头来不聚客,讲悬一点叫它的气场和市场对不上,讲科学一点叫它的利益条件没有办法支撑那样的理想,很多这样的案子就是以设计领导策划、设计领导商业的典型错误。
30年前,我还在学校学建筑设计,有一个老师说我们去策划公司学习见识一下,当时我们觉得很奇怪,为什么建筑设计要学策划,其实策划公司有存在的必要,而且它的专业深入程度是很科学的。大家都觉得策划公司是卖嘴皮子,当然不是。我相信目前在中国,50%以上的策划公司是有专业性的。
王建军:商业策划有专业公司来做是最好的,但中国的现状是,设计师不懂商业策划不可能接到案子。
廖开民:我必须强调的是,每一次有发展商找我们去拍脑袋的时候,只要遇到商业地产,我们第一个问题,有没有商业策划团队,如果没有就不要冒这个险,如果是第一次做,更不要冒这个险。因为很多发展商是从住宅类动产转为商业不动产,商业不动产做得好是获利十倍、二十倍的,但是做得不好是一败涂地,商业不动产涉及到的专业层面是很高的,不是像住宅盖了卖,不是那么一回事,它是不管前期的定位、后期广告策划、后续的长期经营都需要很专业的,(这方面)很多设计师都掉以轻心。
如果我这样讲可能沈先生更熟悉,目前,全中国80%的商场都是评效不够的商场,也就是说它的商业能量没有达到应该有的发光发热的地步,因为前期的策划没有做好,后来的规划没有做好,后期的经营管理没有做好,这一连串专业的问题,大家都把它看得太简单,尤其是第一次从事商业不动产的发展商,在没有吸取之前的经验和教育之下就贸然投入,然后找建筑师或者室内设计师去拍脑袋,造成后期的严重后果。评效不好算好运了,大部分是一败涂地。在这里我简单地做一个呼吁,希望不管是大发展商还是小发展商都能够尊重真正专业的营销策划团队,也不要说随便地去寻找商业策划团队,因为这个行业也是良莠不齐。
我特别强调一下,不是说我们不想帮业主拍脑袋,随便是会出大问题的,个人事小,对建筑师来讲,反正我画了就收费了,但这个是不负责的事情,君子爱财取之有道,见利忘义的事情不是好事情。如果说无所谓都不管了,我帮你设计没有问题,反正你让我拍就拍了,设计费全收了,最后不仅害到发展商,还害到千千万万后期想要开店的的投资人,可能他们一辈子的储蓄都投到那个店里了,结果付诸东流。这是我们过去做二十几年做商业不动产(项目)常常遇到的事情。
“现在据说是有很多发展商要求设计团队去做策划公司的事情,这种事情最好不要常发生。你不能把按摩师当针灸师用,很多人觉得按摩师应该懂一点经络吧,就做针灸吧,这会针出大问题的。”
王建军:刚才大家聊到了正面的例子和反面的例子,接下来聊一下趋势,现在广东有很多设计公司,会把前期的商业策划归落为自己的设计公司的业务。我觉得大家可以谈谈自己的一个看法,商业策划到底是会和室内设计融为一体,比如说一个团队来操作,还是说分前期的商业策划和后期的室内设计?
沈文骢:就我们做商场来讲可能比较困难,因为商场一般的策划公司和后面的招商是有联系或连接的。像我们公司来讲,这个商业策划的部分可能会是我们这个服务范围之内,但是我们会另外找顾问做这件事情,而不是将这个部分变成公司一个常态性的业务。商场策划通常会和后面的招商有连接不是单纯的工作,和我们设计的工作范围差异相对来讲比较大一些。
廖开民:这个和公司定位有关联,把商业策划和设计公司结合在一起这是属于管理层面的问题。其实世界前十大建筑设计公司基本上都有前期定位营销、策划团队,这是他们服务的一部分。我以前在策划公司待过,也很清楚地知道策划公司和设计公司其实需要合作无间,应该强强合作,我觉得两者结合是一个企业在扩大以后的必然。对客户来讲有好处,可以一站式全部解决。当然收费也是双向的,就像公司里面有子公司,一部分做建筑设计,一部分做室内设计,有多个团队。不过,公司没有庞大到这样的规模之前,我不建议纳入所谓的策划团队。因为策划团队要投入很大的心血,如果不专心做,会把你原本的能量降低这样反而不好,如果体量或者能量越来越大,那是可以的。俗话说兵多将广的时候,自然可以再立一个部门。不然,根本没那个实力,到时候人家说你开始很厉害,到后面越做越差,越做越烂,这对甲方对自己都会产生负面东西。
现在据说是有很多发展商要求设计团队去做策划公司的事情,这种事情最好不要常发生。你不能把按摩师当针灸师用,很多人觉得按摩师应该懂一点经络吧,就做针灸吧,这会针出大问题的。这样的例子也很多,早期的日本和台北都有很惨的案例,现在大陆也出现很多,在二、三线城市经常能看到一片荒城,那就是商业不动产策划划错了,一条街完全没有人,像是进了鬼城一样。
沈文骢:现在很多东西都跨界,就像刚才的廖先生讲的,设计公司大到一个程度,你可能会跨到另外一个领域去。我们的公司现在做零售商业项目,也会帮一些公司打造形象,包括Logo和视觉的Image,这些本来是广告公司的事,我们做这一块并不代表我们是广告公司。我们会取代它一些业务,但是不可能取代它全部的业务。商业策划也是这样,策划还是有很多其他的功能,我们只是将设计、空间量等结合一些商业动产的定位来做。所以,我觉得不见得策划很适合涵盖到一个单纯的设计公司里面来。这也是一个程度的问题,不是好像真的是两个行业合并在一个企业那种说法。
Eva pan:这个部分其实基本上两位已经说得非常清楚了。我们接触的一些意大利的设计公司,比较大型的,他们不单单涵盖了策划,还有工业设计、广告设计、室内设计。对我来说,一个很简单的道理就是你有没有能力做这个事情,当你有能力做广告、策划或者其他的,那就都可以,最主要是有专业的人去开拓这方面的市场。
“你要么就真懂,不要让人家一知半解,因为设计师,既然叫做“师”就要教人家正道的,如果你不能够做但乱讲的话,就愧对设计师这个行业,你这样跨界跨得多会翻墙,自己会翻墙,又害别人翻墙。”
王建军:各位是在设计圈积累了比较多的经验,但对年轻的设计师来说,他们应该怎么样着手为自己去做这方面的积淀呢?像廖先生说的先去策划公司待上几年再来做设计,还是怎样呢?
廖开民:我觉得设计师你要了解一个行业,不一定要待在那个行业里面。反过来思考,如果你在设计行业里面做久了自然会做到策划公司,自然会遇到这一类的团队,在工作里面去体会和学习,知道策划公司会对社会提供什么样的有价值意见。如果甲方问到你对这个案子有什么看法?他们经常是把策划的看法和设计的看法混在一起。你可以很谦虚地说,你应该请一个更专业的策划公司给你提意见,这个东西对我们来讲,可能不是我们专业的一部分,这样讲就好了,这样你反而显得更专业。我个人的建议是这样,你要么就真懂,不要让人家一知半解,因为设计师,既然叫做“师”就要教人家正道的,如果你不能够做但乱讲的话,就愧对设计师这个行业,你这样跨界跨得多会翻墙,自己会翻墙,又害别人翻墙。
沈文骢:设计师不可能今天要了解策划去策划公司待,中间你有别的需求,还要去很多的公司待呢,最后你会忘了你自己原来做什么了。以我们公司来讲,我们的使命就是把甲方的商业(价值)极大化,这是我们最终的目的。我们并不太会强调哪一个设计师的风格,今天在要这个位置做这样一个装饰面,都由它背后的商业目的和商业条件来做决定。所以设计师如果说要积累经验,比如需要商业项目的经验,就是去从事商业项目的事务所里学他应该学的东西,从设计的角度做适当的事情。
王建军:我从设计分工的角度抛出话题,大家探讨一下。现在有很多的设计师专注于做某一个分类的餐厅,或者说地产、夜场的。从这个角度来说,是不是成长得更快一点呢?
沈文骢:那当然。美国有很多专业做商业设计的公司,有很多经验可以从美国过去发展过程中学到。我们也是走这样一条路,我们定位自己就是做超级市场和城市综合体的项目。因为原来什么都想做,太多想做了也做不好,后来冷静想想就是做高端产品,定位也就越来越准确,这是一个成熟设计师慢慢的积累过程。
王建军:这样对细分的知识会积累得更快一点。
沈文骢:对。
商业地产项目策划方案篇5
一、策划书名称
尽可能写出具体的策划名称，如“×年×月广西大学××活动策划书”，置于页面中央，也可以写出正标题后将此作为副标题写在下面。
二、活动背景：
根据策划书的特点在以下项目中选取以下内容重点阐述；具体项目有：基本情况简介、主要执行对象、近期状况、组织部门、活动开展原因、学校影响、以及相关目的动机。其次应说明问题的环境特征，主要考虑环境的内在优势、弱点、机会及威胁等因素，对其作好全面的分析,将内容重点放在环境分析的各项因素上，对过去现在的情况进行详细的描述，并通过对情况的预测制定计划。如情况不明，则应该通过调查研究等方式进行分析加以补充。
三、活动目的、意义和目标：
活动的目的、意义应用简洁明了的语言将目的要点表述清楚；在陈述目的要点时，该活动的核心构成或策划的独到之处及由此产生的意义都应该明确写出。活动目标要具体化，并需要满足重要性、可行性、时效性。
四、资源需要：
列出所需人力资源，物力资源，包括使用的地方，如教室或使用活动中心都详细列出。可以列为已有资源和需要资源两部分。
五、活动开展：
作为策划的正文部分，表现方式要简洁明了，使人容易理解，但表述方面要力求详尽，写出每一点能设想到的东西，没有遗漏。在此部分中，不仅仅局限于用文字表述，也可适当加入统计图表等；对策划的各工作项目，应按照时间的先后顺序排列，绘制实施时间表有助于方案核查。人员的组织配置、活动对象、相应权责及时间地点也应在这部分加以说明，执行的应变程序也应该在这部分加以考虑。
这里可以提供一些参考方面：会场布置、接待室、嘉宾座次、赞助方式、合同协议、媒体支持、校园宣传、广告制作、主持、领导讲话、司仪、会场服务、信息联络、技术支持、秩序维持、衣着、指挥中心、现场气氛调节、活动后清理人员、后续联络等。
六、经费预算：
活动的各项费用在根据实际情况进行具体、周密的计算后，用清晰明了的形式列出。
七、活动中应注意的问题及细节：
内外环境的变化，不可避免的会给方案的执行带来一些不确定性因素，因此，当环境变化时是否有应变措施，损失的概率是多少，造成的损失多大，应急措施等也应在策划中加以说明。
项目策划书（一）
一、概述
1、优势
a、地理位置优越，交通便利；
b、区域市场成熟，知名度高；
c、整体规划出色，品质较高；
d、开发商实力雄厚，目标明确。
2、机会
a、区域交通体系将进一步完善，向阳路北延工程；
b、周边商业配套将进一步丰富，京海世贸广场开盘；
c、区域内多数项目将结案入住，竞争对手将逐渐减少；
3、威胁
康泰大厦、GOGO购物广场、京海世贸广场正处于强销期，势必疯狂争夺客户资源。
二、市场定位
要点阐述
在已经认识和把握本案各项产品特点的基础上，全面确立本案在市场中的“定位”。“定位”的目的，就是要充分明确在市场中我们产品和其他产品的“差异”，鲜明地区别于竞争对手，让消费者能够清楚地识别和接受我们的产品。“定位”就是要给那些购买我们产品而不选择其它的人们一个完美而充分的理由。
产品定位
1、本案是高开区CBD“最高品质”的项目。
2、本案导入“生态办公”的概念。
这一概念的核心是“环境”、“建筑”与“人”三者之间的关系，建立起以环境生态、建筑生态、人文生态为内核，以园林式办公环境为外观形式的生态办公模式。“生态办公”的概念非常丰富，诠释的空间很大，而且比较新颖，市场差异性明显。同时强调高品质的“服务式”物业管理服务，提出“特色管理、品质服务”的口号，将人文生态的务虚变为务实，发挥我们自身已经完全具备的物业管理优势，不仅在人文生态上得到充分表现，而且通过服务进一步提高本案产品品质。“生态智力办公区”的概念，可以为本案“高品质楼盘”的定位提供有力支持，同时也要补充一些时尚的要素，如“智能化”设计，丰富高档的“商业化”配套等，全方位塑造高品质形象。
客户定位
通过调查与分析研究，本案目标客户有如下特征：
1、企业状况：本地注册资金在20万元以上的企业和外地驻保的企业。
2、购买动机：首次置业自用为主，改善办公条件提高自身形象；二次置业投资，希望获取租金回报及升值回报。
3、心理特征：有进取与自我奋斗的价值观，生活高节奏，追求自我利益、自我个性、生活品位的实现和满足，认同文化附加值，渴望在忙碌工作后享受生活，具有感性消费心理，理性消费行为的交叉状态。
4、地域分布：以市区为主要中心，辐射保定各市县。
就是这些人会买我们的产品，只有他们需要这样的产品，而我们会竭尽全力地告诉他们，只有我们的产品才会满足他们的需要，他们会由于了解我们的产品有多么的不同、有多么的合适而放弃选择别的产品。
三、本案包装策划
在保定房地产市场，项目形象包装显得尤为重要。前几年主要以概念炒作为主。近几年已有部分开发商注重产品质量，正逐步由“炒作时代”向“产品时代”过渡。在本案地区，本案产品设计及产品质量当属上乘，但由于市场竞争激烈，因此本案产品的推广必须有别于其它项目的推盘手法。项目形象包装是抛开质量之后的又一主要影响销售的因素，只有将产品的优异性与差异性通过形象包装推广才能真正有效地把握住客户与市场。
包装
产品市场（客户）购买
推广（使之感兴趣）
询问访问认可
1、本案案名设计
案名设计相当重要，它反映了一个项目或产品的或文化的精髓，是高度提炼之后告知市场的产物。一般是具有以下几个特点：一是能反映产品的差异性；二是能反映项目未来的生活品质；三是通俗易懂，朗朗上口。
2、销售场所包装策划
售楼处是销售活动的中心。未来销售的谈判、签约等一系列活动都集中在此处完成。随着房地产市场的发展，越来越多的开发商已认识到售楼处的重要：人性化的现场布置设计影响着消费者对开发商的信心，同时促成销售成交。这里的人性化设计与普通产品设计不同：一是指对消费者服务上的人性化安排。主要是指功能性安排，如洽谈室、签约室、客服部、银行按揭等一站式服务，合理的人性化设计会有效地促进客户愉快顺利地完成交易活动。售楼处除了服务功能的人性化设计之外，还有促成成交的其它作用。目前一些精明的开发商已开始如此操作，不再将售楼处作为一个简简单单的办公场所来安排，好的售楼处设计会放松客户心情，增加消费者对开发商的信任度，增加客户对项目的认同感，以及强化客户未来办公环境的提高。
功能区进行路线次序排列：
沙盘陈列区洽谈区签约区律师或公积金办理区
休息室银行按揭区
四、差异性策划思路
根据本案的产品定位、市场定位、客户群定位，经慎重推敲，随同销售周期安排，制定了全程策划的节奏安排，以求有效快速地消化本案，将独特的USP安排到各个环节中，由若干个策划个案整合为全程方案。
商业地产项目策划方案篇6
关键词：房地产；投资项目；策划研究
房地产在发展过程中，投资项目策划研究越来越重视，它对整个房地产业的发展有很大的影响，为了更好的实现房地产开发，越来越多的企业在这个方面进行人力和物力的投入。房地产策划是要按照一定的模式来进行的，在进行策划的时候，要对市场情况进行全面的掌握，同时对消费者以及开发商的情况要进行了解，同时也要进行必要的成本控制。进行房地产投资策划的人员要不断的总结经验，将策划的模式逐渐完善。投资项目策划是一项非常系统的工作，并不是简单的出出注意即可，要不断的对市场情况进行研究，并且要进行科学系统的研究。
1 房地产投资项目策划的概念
房地产投资项目策划是在项目开发的整个过程中，实现房地产投资开发的具体目标，对市场情况进行调查和分析，同时对开发商的建设意图进行综合，进而提出创造性的对策，在项目选址、规划和设计方面提出参考意见，同时在施工、管理以及营销方面也要进行策划分析，并且要制定出具体的实施计划，这样才能保证房地产开发项目取得预期的收益。在进行策划的时候，战略策划、广告策划、管理策划都是要进行决定的，这样在运作的时候才能做到有据可依。
2 房地产投资项目策划的特征
2.1 操作性
进行房地产投资项目策划就是为了更好的实施房地产开发项目，因此，进行房地产投资项目策划就是为了更好的进行操作。在进行项目策划的时候，一定要使得策划的方案更加容易操作，同时在实施的时候也要保证非常的容易。在进行房地产投资项目策划的时候，很多的方案是非常理想化的，这样就使得在实施的时候，开发商没有能力进行负担，同时在实施的时候也可能会出现不能操作的情况，这样就使得策划的方案和实际的情况出现了不符合的情况，使策划成为了空谈。在进行策划的时候要保证方案在实施中都可以进行操作，同时要对市场环境进行考虑，对市场条件不能允许的情况要尽量避免，这样才能在实施的时候保证方案不会受到影响。
2.2 创新性
在进行房地产投资项目策划研究的时候，一定要不断进行创新，主要表现在策划手段和方法上。在进行策划的时候，方法和手段通常存在着一定的共性，但是运用在不同的地方和场合的时候，还是会有不同的效果。在进行房地产策划的时候，提出了概念新，才能使产品更加的与众不同，同时也能更好的表现项目的特性。
2.3 市场性
房地产作为特殊的商品，主要是因为它的价格非常高，因此在进行房地产开发的时候，一定要考虑到销路的问题。房地产商品在使用时间上是非常长的，而且建设的周期也是很长的，在投资或者是购买以后是非常难脱手的，这样就使得商品一旦出现空置的情况就很难进行处理。为了更好的解决房地产销售的问题，在进行策划的时候就要对市场情况进行了解，将房地产经营建立在良性的循环轨道上。房地产策划要不断考虑市场方向的问题，为了更好的实现房地产商品的销售问题，在策划的时候，要有超前的眼光，根据市场发展的趋向，这样能够更好的创造出市场。依据市场调研结果进行策划，可以发现潜在市场，同时也能更好的占据空缺的市场。房地产策划要随着市场的变化而变化，在商品市场发生了变化以后，策划的思路和定位也要发生变化。在进行策划的时候要以市场作为导向，以市场需求作为依据。
2.4 前瞻性
房地产项目的建设周期是非常长的，这样在进行策划的时候就要具有一定的前瞻性，有一定的遇见能力才能保证在投入以后能够得到更好的产出，同时也可以避免企业出现损失。房地产策划为了未来完成的房地产进行策划，因此，策划人员一定要有超期的眼光，同时要在策划的各个阶段都进行体现。在进行市场调研的时候，要对房地产项目市场情况进行分析，同时在对房地产进行规划的时候，对未来的发展情况要进行设想。
2.5 系统性
房地产策划是一个比较庞大的系统工程，房地产项目投资从开始到完成要经过投资研究、市场调研、建筑施工、规划设计、营销推广以及物业管理等几个阶段，每个阶段构成房地产策划的子系统，各个子系统又由更小的子系统组成，各个策划子系统组成一个大系统。系统的结构与功能具有十分密切的联系，各个子系统各有一定的功能，而整个系统的功能并非简单地是各个子系统功能的总和。
2.6 地域性
从事房地产策划首先要考虑项目的地域性特征。作为不动产，房地产位置的固定性是无法改变的，因而房地产的策划就自然地存在地域性的特征。第一要考虑房地产项目的区位情况。如房地产项目所在地的地理区位、功能区位、街区区位等。第二要考虑房地产开发项目周围的市场情况。从房地产市场来讲，房地产策划要能够重点把握市场的供求情况、市场的发育等情况，以及市场的消费倾向等。第三要考虑房地产开发项目的区域经济情况。在我国，由于各区域的自然环境、地理位置、市场状况、经济条件很不一样，要进行房地产投资项目的策划就不能不考虑这些情况。
3 房地产投资项目策划时应注意的问题
目前房地产策划在我国一些城市已介服务能力。策划人员在从事策划中应注意以下三方面的问题：策划不能赶潮流服饰有“时装”，消费理念有“时尚”，但房地产策划最忌“跟风”赶潮流。土地具有位置的固定性和特殊性，在自然属性和经济属性方面，因而即使同一发展商在同一地段也建不出完全相同的商品房，因为其价值在市场上难以同等实现。策划行业若出现跟风赶潮流的现象，那只能说明两个原因：一是策划人员江郎才尽、行业败落；二是房地产市场不理性，发展不正常。一个商品的商标固然重要，但质量好坏才是最终影响产品销量的东西，质量好则有口皆碑，质量差则臭名远扬。著名商标是企业“创”出来的而不是风水大师“取”出来的。房地产项目销售是否火爆，主要取决于所策划的房地产是否适合市场，有没有拴住主要消费群，有没有优良的建筑质量和优美的环境。在某种程度上，名称只要能反映其位置、环境特点、项目功能、交通状况或社区特色，就是好名称。策划上不能搞一言堂。项目策划贯穿土地获取、融资、规划设计、建筑招标、销售及招租全过程，涉及众多的学科。策划需要有民主的策划气氛，一个策划方案应由多名策划师共同完成。在策划上最忌搞一言堂。很多中介机构，由于在策划上没有立法和行业管理，策划人员没有资格许可证，机构没有资质证书，委托书难以判断其实力和水准。导致这很多家中介机构都认为自己能承接策划，并声言自己的策划是最好的。因此，主管部门以后在建立策划管理体制时，应当考虑从事策划的专业人员数量。
4 结束语
房地产业现在发展是非常好的，在不断发展过程中，房地产策划也得到了很好的发展，对房地产业以后的发展是非常有利的。加强房地产策划学的研究，对房地产企业决策理论进行充实、完善，建立有中国特色的房地产策划学，具有开创性意义。
参考文献
[1]颜才添，关瑞明.建筑策划的国内外研究动态[J].福建建筑，2007（3）.
商业地产项目策划方案篇7
关键词： 房地产；策划；管理
中图分类号：F293.33
一、引言
工程实际表明，房地产企业缺乏良好的项目策划的情况下，往往会导致项目运作与实施过程中效率低下。同时没有良好的项目作指导，工程设计者将缺乏良好的组织以及难以真正理会投资者所要表达的思想，致使难以做出完备的设计任务书，相应设计工作也就没有可靠地依据，情况严重者可导致投资者的思想与设计者的设计思路大相径庭、背道而驰。所以，房地产项目的策划及管理在房地产行业扮演者重要的角色，具有举足轻重的地位。
二、 房地产项目前期策划及其管理
随着我国房地产市场日趋规范、投资主体发生变化、竞争加剧、购房者理性程度增加的现状，房地产项目的前期策划显得尤为重要，应得到足够重视。房地产项目的前期策划是指将项目的中心思想转换成概念明确、目标具体、条理清晰、且有理有据的运作系统，是保证项目完成后能获得满意的社会效益、环境效益以及经济效益的科学依据。
房地产项目的前期策划工作主要包括房地产市场分析、项目定位（包括市场定位、身份定位、功能定位等等）、产品建议（包括规划布局、平面设计、户型、户型面积比例、功能设计、装修等等甚至详细到建筑材料）、客群分析（包括客户群的心理、偏好、审美等等）、技术可能性分析、项目的经济分析与财务评价、投资可靠性分析等。其中，对房地产项目进行经济分析与财务评价是前期策划工作中的重中之中。
房地产项目策划作为房地产企业决策者的有利助手，起到思想库与智囊团的重要角色。其重要意义在于增强了房地产开发项目的市场竞争能力，应对更大挑战。房地产项目的策划作为项目整个过程的总领方案，明确了项目在运作、执行过程中的许多参数与内容。策划的重要性要求在具体工程中能够始终坚定不移地得到贯彻执行，使求企业的决策者能够参与到策划的制定过程中，只有企业的决策者真正参与了项目的整个策划过程，才有利于策划在整个项目中得到顺利执行。当然,实际操作中,如果涉及高层策略的保密性,在与策划公司和职能部门充分研讨的基础上,根据初步确定的策划方案,可以生成高层内部的执行性策划方案及应付变化的相应预案。
三、 房地产项目策划及设计管理对工程建设的成本控制
工程建设成本控制，主要集中在工程设计、项目施工这两个阶段上。虽然工程建设成本主要体现在工程施工阶段，但是建设费用的多少及费用使用的是否合理等问题，更多的体现在规划设计阶段。因此需要从这两个方面进行分析。
（一） 设计阶段的成本控制
1 设计方案的优化
方案的优化是设计阶段的首要任务，同时也对工程建设的成本控制有着举足轻重的作用。方案的设计既要考虑到在技术上的可行性，又要考虑经济上的合理性。例如在优化写字楼的建筑方案设计时，可以通过优化建筑造型、装修方案、标准层的面积、公共区域的布置等方面进行优化，尽最大的可能提高整个建筑的使用率；同时在设备及材料的选取上，在保证方案在技术上的可行性。这样优化的方案，节省了大量的资金，降低了工程成本，对整个项目起到了事半功倍的作用。
2 前期造价分析
由于设计单位通常对工程成本控制的重视程度不如开发单位，因此对工程的前期造价分析必须由开发单位来进行分析讨论。在确定项目技术方案的同时，确定出项目成本的控制目标。有时开发单位会采用定额设计的方式，把对项目成本控制的内容和方向等内容在设计任务书中表明，以明确的告知设计单位。组织图纸审核，从设计、工程、销售等多方面进行明确的可行性分析。通常这方面的设计费占用建筑工程总费用的比重非常小，但是这小小的比重却对日后的工程建设费用起到了决定性作用。由此可见，设计阶段的成本控制占有着及其重要的位置，造价人员通过对造价分析，协助技术人员按照技术分析法和价值工程等方面选择设计出最佳的方案。
（二）、项目建设阶段的成本控制
1 公开招投标
采用招标方式来选择工程的承包单位和材料设备的供应商时，进行公开招投标是有效控制工程成本最有方法。在招投标的过程中，可以充分利用各个供应商之间凭借自身优势进行相互的竞争，可以获得出最为优惠的价格。通常投标单位会依据项目的规模效益等问题以低于常规造价进行投标，这样会使更多的总承包商和材料供应商列入投标队列中。在招标的过程中，各个管理部门要仔细阅读图纸，尽可能减少在施工中对设计的变更及中标单位日后的索赔机会。在评标过程中，要仔细分析图表单位的投标文件，防止低价中标、高价索赔和不平衡报价等情况的出现。在招标时，要尽量确立一些长期合作的供应商，这样可以在保证工程质量的同时，又能够提供给优惠的价格，实现双赢。
2 严密签署合同
在制定合同时要本着严密的原则，避免在合同中的条款及相关的附件中出现描述模糊，专业养很容易造成施工单位以工期紧、场地狭小、设计选型品牌型号不明确等为借口，要求进行各种索赔。这样将会影响到工程的质量和寿命，会造成不良的后果。因此要利用已有的丰富工作经验，对尽可能发生的情况做出预计，设计出严密的合同条款。
3 提高工程变更的预见性
在项目建设的过程中，对工程变更的管理非常重要，这需要管理人员和造价人员的密切配合，严格控制制造商变更事件的发生。要对工程提前做出详细的技术经济分析，充分利用设计单位已有的技术资源，对工程成本的影响做出评价，综合各方的意见后确定是否实施变更。
四、房地产项目策划在工程建设管理过程中的作用
房地产项目开发建设过程中,建设方通常会就建设中的项目进行策划和对工程建设过程中可能出现的问题进行详细论证与分析,而作为项目的施工企业则缺乏策划与相应的工程评估。由于市场的竞争愈发激烈致使建设单位进行项目投标时，往往会盲目决策、盲目投标，逐渐形成了有工程就投，有项目就接的不良局面，出现了饥不择食的现象。这种盲目的行为将导致建设单位不能很好地应对风险较大的工程项目，最终往往会得不偿失。另外，项目施工企业在承接工程后缺乏周密、详细的计划，对项目是否盈利比较模糊，以及对整个项目管理、控制能力薄弱。这些都是由于工程建设管理缺乏有效策划造成的。
房地产项目策划在工程建设管理过程中的作用主要表现在四个方面：首先，有助于协调施工过程中涉及的各种要素，通过前期项目策划使现场管理、合同管理、信息管理等要素之间协作配合，确保项目施工建设顺利进行；其次，有助于项目施工企业在项目投标过程中拥有科学、合理的决策；再者，项目策划可以帮助企业获得良好的效益。在激烈的市场竞争环境下，利润逐步紧缩，企业需借助项目策划，指定工程建设过程中涉及的工期、质量、安全等目标，兼顾成本预计，尽可能降低施工的成本，落实项目责任，确保工程建设取得最大收益。此外，项目策划可帮助企业降低施工风险。通过前期周密、细致的策划，对工程中可能出现的风险进行评估，一旦施工中出现问题，可实现风险的转移以及索赔补偿等，这对于复杂项目意义重大。
6 结束语
综上所述，房地产开发离不开项目策划与管理，良好准确的前期策划，能为开发商带来预期的收益，使房地产企业立于不败之地。随着我国经济的发展和世界经济一体化进程的推进，分行各业在迎来更多市场机遇的同时，也将面临更为激烈的市场竞争和挑战，特别是中国加入WTO以后，外来发展商进军国内房地产市场中国房地产市场的竞争将会变得更加激烈白热化。要想在这样的市场竞争环境中站住脚跟不被淘汰，房地产项目策划显得尤为重要。
参考文献：
[1]沈苏华.房地产工程管理与项目成本管理[J].山西建筑，2009（32），234-235
[2]李鸿杰，周志斌．房地产工程管理中的几个关键问题[J]．铁道技术监督，2007（2），16-18
[3]马永杰，牒军涛．房地产开发项目工程建设管理分析[J]．工程管理，2010(3)，168-169
商业地产项目策划方案篇8
房地产公司简介范文1
世联地产
已成为全国知名的房地产综合服务提供商，业务范围覆盖房地产销售、顾问策划、资产服务、金融服务及经纪业务。世联地产始终依据客户需求和市场变化，不断创新。下一个十年，世联地产将致力于打造集成服务领先的房地产综合服务平台，并凭借本地智慧和全国共享的知识平台，为客户跨地域和细分市场下的多样化、精细化发展提供强有力的支持!
世联地产成立于1993年，是国内最早从事房地产专业咨询的服务机构。2007年，世联地产整体改制，成立深圳世联地产顾问股份有限公司。
截至2013年9月，除、新疆、内蒙古、宁夏自治区及青海、甘肃省外，公司已在全国设立并运营的全资子公司41家、控股子公司3家(不包括子公司投资设立的三级子公司)，员工人数超过14000人，基本完成顾问业务的全国布局。其中业务成功布局43个城市、顾问业务成功植入16个分公司。已为全国200多个城市的客户、超过5000个房地产项目提供了高品质的综合服务。
世联地产以深圳为总部，分别在珠三角、长三角、环渤海等区域建立起华南、华东、华北、山东四大业务中心，形成“咨询+实施”独特的业务模式，提供从区域开发、旧城改造、土地出让到项目开发、销售以及二手房租售的综合服务，并凭借本地智慧和全国共享的知识平台。
2014年1月10日，世联正式对外宣告世联地产更名“世联行”。
房地产公司简介范文2
仲量联行
仲量联行(纽约证交所交易代码：JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司，致力于为客户持有、租用或投资房地产的决策实现增值。仲量联行业务遍及全球75个国家,拥有逾200个分公司，2013年度业务营收约40亿美元。2013年仲量联行代表客户管理或提供外包服务的物业总面积逾30亿平方英尺，并协助客户完成了价值990亿美元的物业出售、并购和融资交易。仲量联行旗下投资管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”管理资产总值达480亿美元。
仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的15个国家拥有80个分公司，员工总数超过27,500人。在大中华区，仲量联行目前拥有超过1,900名专业人员及12,000名驻厦员工，所提供的专业房地产顾问及服务遍及中国的80多个城市。
2014年在马来西亚吉隆坡香格里拉大酒店举行的“国际物业奖”亚太区颁奖典礼上，仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”称号。此次，除中国市场外，仲量联行还摘取了亚太地区其他6个国家的五星级“最佳房地产咨询公司”奖项，以及5个类别的“最佳推荐奖”。
自2011年RCA开始此类数据以来，仲量联行在亚太地区房地产投资咨询顾问公司总体排名中一直位居第一，同时在亚太地区的办公楼、工业地产、酒店和零售地产等细分市场中也位居榜首。2013年，仲量联行资本市场团队在亚太地区为总额超过215亿美元的商业地产投资交易提供了咨询服务，占该地区的市场份额的36%。
房地产公司简介范文3
华业行
华业行是一家从事房地产综合服务商，全称“北京华业行房地产经纪有限公司”，以下简称“华业行”。华业行成立于1995年，历经十余年，以置地顾问、全案策略、营销等覆盖房地产流通领域的全价值链经营体系，已形成了集地块研究、投资分析、市场研究建筑规划、产品策划、营销策划、商业招商、销售、广告推广、资源整合等地产综合服务。
公司服务
全案营销服务
项目营销策略制定、项目推广体系建立及实施、项目营销策略支持、媒体及广告策略等等。从项目拿地、前期产品定位策划到项目销售推广，提供全方位专业服务。
产品与营销顾问服务
产品设计及规划方案顾问、市场研究及营销策划报告、营销推广方案、销售现场管理及销售动线组织等。营销顾问服务主要提供专业的投资顾问服务、销售管理顾问服务、营销推广顾问服务。
商业地产综合服务
商业地产专项市场研究、商业地产市场定位及战略研究、商业地产全程营销推广、商业地产招商策划、商业地产建筑规划及产品设计、商业运营管理服务等。
土地市场研究服务
商业地产项目策划方案篇9
关键词：商务英语 听说项目教学 教学策略
本文主要阐述商务英语的重要性以及商务英语学习方式中听说项目化在商务英语教学中的应用。
一、 商务英语——对外出口的重要语言工具
商务英语为当今对外出口行业主流交流语言。可以说正是商务英语给对外出口业务打开了一片蓝海。语言是沟通中的重要交流方式，而商务英语是企业或个人对外出口贸易中沟通交流的语言。商务英语不仅是对外出口人员的必备知识，也是现代人层次和素质上的一个提升。在对外出口企业中，最重要的因素就是人，从产品介绍，文化交流到达成出口订单都靠人交流完成。那么，我们该如何更好地学习商务英语，成为掌握商务英语中的“精英”呢？
商务英语听、说项目化教学，针对以往中国“死读书”的文化习气而制定，改变以往死记硬背的学习方式，商务英语听说项目分类化教学更具实践性、自主性、开展性、综合性以及开放性等特点，它能够提高人们商务英语的听说能力，加强商务英语学习后交际能力的培养。
二、 审视教学目标
衡量一个人学习商务英语学习成果如何，主要是看他在商务交流中的运用能力。在学习者口语能力还不成熟的情况下，传统的“口语课”意义不大。对于还没有很好掌握商务英语的人想很好地完成商务交流是不可能的，因为他要表达的思想与介绍远远超出他的表达能力。
商务英语项目教学属于“行为导向”的一种，通过制定一个完整的学习项目，教学者与学习者共同实施与完成该项目而进行教学活动。学习过程可以理解为通过项目分类而制定相关学习方案，教学者提出相应任务，学习者进行讨论并完成，这一过程能充分发挥师生间，生生间的交流互动，达成良性学习空间与知识传播导向性作用，学习的过程让我们不断进行思考，更好地汲取知识。
三、 商务英语项目教学的策略
商务英语项目教学是一个总体战略规则，它由很多小的策略所组成。结合传统商务英语教学方案，完成从理论到实践的一个跨越。
1. 听、说项目任务策略
我们的教学目的是为让学习者学习如何掌握并应用商务英语知识，所以项目任务策略中一个核心步骤就是任务定位，这个定位要求我们的教学目标必须是用最有效的方法使学生在其能力范围内尽量多学到知识。通过分析商务英语特点和商务英语运用方向等，做出商务英语学习者学习和掌握商务英语主次策略，调整能够获得最大学习效果的教学方案组合。听、说项目教学让学生把听到的说出来，说过的继续听，使口语与听力两项重要技能都得以掌握。
2. 制定计划策略
制定计划是商务英语项目教学中一个十分关键的部分。制定计划的目的是促进学习进度，掌控学习成果。在商务英语项目教学中，计划制定要包括： ① 进度计划。主要针对不同进度学生的不同情况，应用不同的教学计划，根据每一时段计划方案来进行教学，根据进度浮动来达成统一进度教学方案。 ② 成果计划。因每一进度学习内容差异，每一阶段的成果检测都是不同的，我们要对每一次进度完成情况来进行实际考核，确定进度完成与学生收获是成正比的。
3. 项目实施策略
通过教学者授学以及学生间相互沟通实施双向学习方案，项目任务指定方案，学生相互合作来共同完成学习目标。改变以往教学中老师一味地向学生灌输信息的作法，使学生与老师之间实现双向沟通，最后有针对性地向任务目标前进，最终完成项目方案。
4. 商务英语听、说的应用策略
最终的学习目的是为了在商务过程中的应用，实践便是最终检查学习成果最有效的方式。通过学生口语表达方式自评，教师评价，来检验学生的学习成绩。
四、 商务英语听、说教学的意义
学习永远是一个过程，没有最后终点，商务英语听、说项目教学方案策略是商务英语教学发展到一定程度的必然结果。商务英语听、说项目教学不同于以往的教学方式，它具有独特优势，呈现多样化教学特色。商务英语听、说项目化教学就是以听为需求、以说为目标，以注重实践性为出发点，通过深入教学分析与精准项目化教学定位，优秀的教学计划制定与实施，教学成果检验等完美配合，最终打造一个商务英语教学神话。
参考文献：
1. 袁国爽.商务英语教学中任务型文化教学研究［D］.东南大学，2005.
商业地产项目策划方案篇10
3.1房地产策划员职业功能;工作内容;技能要求;1.能够至少使用一种调研方案完成市场调查工作;(一)开展市场2.能够收集和记录市场调研信息;
一、房地产调研3.能够收集市场信息项目市场调查研;
(二)信息分类1.能够对市场调研信息进行汇总汇总;1.能够进行市场细分资料整理;
(一)开展市场2.能够对消费者心理与行为信息汇细;
二、房地产;3.房地产策划师工作的要求
3.1 房地产策划员职业功能
工作内容
技 能 要 求
1.能够至少使用一种调研方案完成市场调查工作
(一) 开展市场2.能够收集和记录市场调研信息
一、房地产调研3.能够收集市场信息项目市场调查研究
(二) 信息分类1.能够对市场调研信息进行汇总汇总能够按照信息来源和特征进行分类
1.能够进行市场细分资料整理
(一) 开展市场2.能够对消费者心理与行为信息汇细分调研总整理
二、房地产
3.能够进行消费者心理与行为调查
项目定位
(二) 收集项目1.能够收集项目及周边规划信息规划设计资料2.能够汇总项目规划设计资料
1.能够对项目投资环境进行资料收集
(一)收集房地
2.能够收集政府的政策与法规
产投资环境资料三、房地产
项目投资策划
(二)房地产投1.能够收集汇总地段的影响因素资环境资料分类
2.能够对投资科目进行分类
1.能够记录周边竞争性楼盘调查表
(一)建立市场2.能够记录客户购买行为类型表和客户资料表3.能够收集客户信息、建立客户档案
4.能够记录和汇总客户回馈信息四、房 地
产 项目 整1.能够根据项目特点提出媒体推广合 营 销的建议方案
(二)广告投放策划2.能够收集客户和供应商的信息资与监控料
3.能够监控广告投放实施情况
(三)销售资料1.能够跟踪现场销售过程汇总2.能够对现场销售情况进行汇总
相 关 知 识
1.市场调查的作用、特点2.市场调查访问法3.市场供求的知识4.统计数据收集知识1.调研信息分类的知识2.信息分类的方法1.市场细分的概念与作用2.信息汇总的方法
3.消费者调查与分析的知识规划设计资料分析汇总的方法1.房地产项目投资环境要素2.政策法规收集的范围与内容3.投资估算知识
1.项目总投资构成的知识
2.地块影响因素分析的内容与方法1.数据统计方法市场竞争的分析方法3.消费行为学相关知识
1.广告投放的主要形式与内容2.反馈信息的收集方法3.广告媒体效应监控方法
1. 销售工具种类及用途、特点的相关
内容
2.销售情况日报表的撰写方法
3.2 助理房地产策划师
职业功能工作内容技 能 要 求相 关 知 识
1.市场调查的原则
2.市场调查问卷的制定方法1.项目概况调查与分析的方法2.市场宏观调查的内容与方法3.竞争对手资料分析内容与方法4.市场需求估算方法与内容5.消费者行为的分析方法1.房地产市场细分的原理2.市场评估报告的编写方法1.规划与建筑知识
2.设施与配套对比与分析的方法3.户型特点与配比的知识1.投资环境的内容
2.房地产项目投资环境的影响要素1. 房地产项目投资成本费用的构成2.投资估算方法
3.房地产相关经营税费内容
1.房地产营销的机会威胁分析方法2.房地产营销环境分析1.广告媒体的投放原则
2.广告媒体选择方法与注意内容
1.能够确定调研范围与流程
(一) 制定市场2.能够设计调查表和调研问卷调研计划
3.能够组织策划员开展调研工作1.能够评定调研信息，剔除误差信
一、房地产息
2.能够对项目概况进行分析项目市场调
查研究(二) 市场调研3.能够对市场宏观调查进行分析
内容分析
4.能够分析竞争对手资料5.能够估算市场需求状况6.能够对消费者行为进行分析1.能够制定目标市场细分计划
(一)制定市场
2.能够制定项目细分参数
细分计划
二、房地产3.能够进行项目竞争性分析项目定位
1.能够进行产品分类分析
(二)产品分析2.能够进行竞争产品的分析和判别(一)分析房地1.能够对投资环境进行分类产投资决策的影
2.能够对投资环境要素进行分析三、房地产项目投资策1.能够计算投资项目的具体费用
(二)房地产项划
2.能够制作各项投资汇总表目投资估算
1.能够分析市场消费群体的构成
(一)目标市场2.能够分析项目所在地经济发展状分析况和消费人群分布情况
3.能够进行目标客户群定位分析
1.能够进行媒体的选择和组合
四、房地产
项目整合营(二)媒介信息2.能够制定投放频率及规模销策 划搜寻和分析
3.能够对广告设计工作进行指导
4.能够组织和实施公共宣传现场活1.能够准备销售资料2.能够制定销售工作计划1.能够收集客户反馈资料
(一)客户跟踪2.能够整理归纳客户信息
3.能够编制客户意见表
五、房地产1.能够收集项目周边物业管理资料项目售后服(二) 项目物业
务和物业管管理资料准备2.能够编绘物业管理流程示意图理
3.能够进行物业公司的初步筛选
1.能够对物业管理前期介入中提出
三)确定项目物合理建议业管理合同文本
2.能够指导编写物业管理合同书
(三)营销准备
1.销售策划的程序2.销售计划的编制方法客户意见表的编制方法1.物业管理的内容与业务范围2.物业工作流程示意图的编制方法
1.物业管理前期介入的概念
2.物业管理合同书的编写格式与方法
3.3 房地产策划师职业功能
工作内容
技 能 要 求
相 关 知 识
职业功能工作内容技 能 要 求
1.能够确定调查的主题和内容
相 关 知 识
1.市场调查的流程与方法2.市场调查组织方法
1.房地产市场分析与预测的方法2.项目swot分析方法3.成本和需求估算方法1.商务环境分析的内容2.商务环境分析的方法房地产市场细分的方法2.细分市场的评估方法3.市场定位的内容与方法1.项目规划设计的概念2.规划设计要则
3.项目用地的功能性质分类方法1.房地产项目财务评价概述2.总成本的构成容内
3.房地产投资项目成本计算方法4.财务分析工具的使用和评价方法1.投资风险分析的基本方法2.投资风险评估的方法
3.投资风险防范对策的相关知识1.项目可行性研究报告的撰写方法2.文案撰写格式与方法
一、房 地
1.能够针对项目强、弱势进行分析产 项目 市
场 调查 研(二)市场分析2.能够进行项目定价分析评价究
3.能够对房地产市场进行预测
(三)商务环境1.能够针对社会、经济状况进行分
析分析2.能够对法规、政策等软环境进行
1.能够确定市场细分的内容和目的
(一)确定目标
2.能够进行市场现状与趋势分析
市场
二、房 地3.能够对项目进行市场定位分析产 项 目
1.能够对产品进行定位定 位
(二)项目规划
2.能够提出项目方案规划
建议
3.能够制定设计任务书
1.能够对项目成本进行估算
(一)项目效益2.能够对项目投资收益进行静态与
动态评估评估3.能够制定投资项目的运营计划
1.能够确认投资风险因素三、房 地
(二)项目风险
产 项目 投2.能够评估投资风险
评估
资 策划3.能够提出投资风险防范对策
1.能够编制商业建议书
(三) 编制商业2.能够编制预期现金流量表
计划书3.能够撰写项目市场评估报告
4.能够撰写可行性报告
(一)营销价格1.能够制定目标价格方案策划2.能够制定价格策略
1.能够编写项目销售推广计划书
(二)制定销售
2.能够估算项目销售推广费用
四、房 地推广计划
3.能够制订项目销售推广活动方案产 项目 整
合 营 销1.能够制定营销目标和策略策 划
2.能够制定各阶段营销控制实施方
(三)营销管理案
3.能够组织和实施营销培训计划和培训
4.能够提出营销组织构架建议
(一)售后服务1.能够制定客户维持与服务计划策划2.能够制定公关策略(二)选择物业1.能够确定项目物业管理要求管理方案2.能够选择物业管理方案
(一)组织市场
2.能够选择市场调研方法
调查
3.能够组织实施市场调研活动
1.价格形成的原理2.产品定价方法
1.项目销售推广计划书的撰写方法2.销售推广活动的组织技巧1.销售控制的方法
2.阶段性营销策略的制定方法3.销售培训流程与内容4.销售组织与日常管理的方法5.营销成本费用的构成1.售后服务技巧2.售后服务组织方法1.物业管理成本构成2.现代物业管理发展趋势
五、房 地产 项目 售后 服务 和物 业管 理
3.4 高级房地产策划师
职业功能工作内容技 能 要 求相 关 知 识
1.房地产项目的影响因素的内容2.市场调研目标的设计方法1.土地价值分析方法2.项目市场定位决策方法3.项目功能设计的相关知识4.成本控制的方法5.财务评价的分析指标
6.财务评价中主要变量分析方法
1.能够分析市场宏观环境、微观环
(一) 制定市场境对项目的影响调研策略2.能够制定市场调研的目标
1.能够进行项目土地价值分析
2.能够制定市场定位策略一、房 地
产 项目 市
3.能够审定项目功能设计方案
场 调查 研
(二)市场定位策4.能够根据市场调研报告作出项目究
划投资机会分析
5.能够进行市场投资预测
6.能够进行房地产项目财务分析
7.能够进行风险分析并制定防范措(一) 项目产品1.能够制定产品设计方案定位2.能够制定产品定位策略
1.能够制定项目概念设计方案
二、房地产(二) 项目形象
2.能够制定项目品牌策略
项目定位定位
1.产品定位的流程与内容2.产品定位的注意事项及方法1.项目形象策划的概念2.项目概念设计的制定方法3.项目品牌策划的概念
(三)项目整体1.能够制定项目定价目标定价2.能够制定项目定价策略
(一)房地产投1.能够制定项目投资资金来源与运
三、房地产资项目资金管理用方案2.能够制定项目资金筹措方案项目投资策
(二)房地产投1.能够设计项目资金筹措渠道划
资项目融资策划2.能够制定项目投资资金间接筹措
1.能够选择定价方法，确定基本价
(一)审定营销格总体策略2.能够制定项目上市计划四、房地产
项目整合营
1.能够制定媒体推广策略
销策 划(二)营销推广
的总体策划和评2.能够选择推广效果测评机制并制估定评估方案
1.能够制定和实施物业管理团队组(一)物业管理机建和招聘计划构组建2.能够制定和实施人员培训计划
五、房 地
产 项目 售(二)全程物业管1.能够策划全程物业管理概念后 服务 和理策划2.能够制定物业管理模式物 业管 理
1.能够制订物业管理综合经营模式
(三)综合经营模策划式策划2.能够进行物业管理品牌策划
项目价格定位的原则
1.房地产项目资本结构知识
2.资金筹措的方式、渠道和制度1.投资资金筹措渠道的种类2.投资资金间接筹措的途径与方法1.项目价格阶段性调整策略的相关知识
2.上市计划的制定原则1.广告时机与媒介的选择方法2.广告测评机制与评估方案的制定方法
1.物业管理组织与人员架构的知识2.物业管理人员培训计划的制定方法1.物业管理模式的制定方法
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